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Analyse et conjoncture économique de la Corse

Transactions immobilières en Corse : l’écart Nord-Sud persiste


Le comportement très différent des marchés immobiliers en Corse-du-Sud et en Haute-Corse s’installe dans la durée, avec reprise au sud de l’île et aggravation de la crise au nord. La demande immobilière extérieure semble être responsable de cette différence.



Transactions immobilières en Corse : l’écart Nord-Sud persiste
La divergence entre les marchés immobiliers en Corse-du-Sud et en Haute-Corse, mise en exergue depuis maintenant plusieurs mois, persiste début 2010.

En effet, le marché immobilier pour les biens anciens se redresse rapidement en Corse-du-Sud, revenant dans le vert pour la première fois depuis septembre 2008, avec +0,6 % sur un an en mars (-3,2 % en février - cumul 12 mois). Ce retour est fragile mais il faut noter qu’en décembre dernier on enregistrait -18,4 %. En revanche, en Haute-Corse, le recul est toujours très sévère pour le marché immobilier ancien avec -21,7 % (-24,5 % en février). Le marché dans ce département s’est nettement dégradé depuis maintenant 2 trimestres.

Transactions immobilières en Corse : l’écart Nord-Sud persiste
Pour le marché de l’immobilier neuf en Corse, la situation est très similaire : +5,3 % sur un an au sud, après +2,5 % en février ; -18,7 % au nord après -17,7 %.

Transactions immobilières en Corse : l’écart Nord-Sud persiste
Sur l’ensemble de la Corse, le marché immobilier reste en contraction, plombé par la situation au nord de l’île, avec -8,2 % sur un an en mars pour les transactions totales (ancien : -8,9 % ; neuf : -6,1 %).

En conclusion, dernièrement, nous soulignions que le marché immobilier rentrerait en phase de redémarrage. Les chiffres pour la Corse-du-Sud dépassent largement ce à quoi l’on pouvait s’attendre. La publication des statistiques sur la construction en Corse, cette semaine, permettra de voir si cela se traduit par une hausse de l’activité. En Haute-Corse, la situation est inversée.

Entre un département où le marché immobilier est en phase de reprise et un autre où la crise immobilière (au sens de recul des transactions) s’est aggravée, l’écart interpelle. Compte tenu des fondamentaux du côté de la demande interne (stress immobilier, hausse du chômage, faible dynamisme des salaires et taux d’intérêt qui ne reculent plus) et de la dynamique des prix immobiliers (stabilité dans le neuf et vraisemblable hausse dans l’ancien) le marché ne peut se comporter aussi différemment. Sans être conclusif, car les données statistiques manquent, ceci laisse penser que la demande extérieure en biens immobiliers est actuellement très forte dans le sud de la Corse.

Quelques remarques pour mieux comprendre

Les données sur les droits de mutations ici, reprennent les montants des transactions enregistrés par les services fiscaux. Il s’agit de données en valeur, qui ne permettent pas de connaître le nombre de transactions ni le prix moyen auquel elles sont faites. Il s’agit du produit des deux. Toutefois, ces données donnent une bonne idée du sens de la pression s’exerçant sur les prix.

Du côté du neuf, on utilise l’assiette des droits d’hypothèques. Ces droits sont perçus à l’achat d’un bien neuf et uniquement lorsque le prêt effectué pour l’achat est garanti avec une hypothèque. Ceci ne couvre pas l’ensemble des transactions immobilières dans ce secteur. En effet, une partie des prêts est cautionnée d’une autre façon (caution fonctionnaire, caution personnelle). Les droits d’hypothèques ont une évolution proche de celles des mises en chantier. Il faut juste garder à l’esprit qu’une partie des transactions (que l’on peut estimer inférieur à 20 %) est oubliée par cet indicateur.

Pour l’ancien, on utilise l’assiette « autres droits » reflétant les transactions de biens anciens.

Guillaume Guidoni
Lundi 26 Avril 2010


Economie française

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