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Analyse et conjoncture économique de la Corse

Une semaine de stats immobilières : 5 / conclusion




Pas de baisse de prix malgré la crise

Les prix de l’immobilier n’ont pas baissé en Corse. Que ce soit dans le neuf (cf. graphique) ou dans l’ancien, l’île n’a pas suivi les autres régions françaises. Par exemple, les prix dans l’ancien ont reculé de 7,3 % sur un an au 3e trimestre 2009 en région PACA et de 7,6 % en région Île-de-France. En revanche, en Corse les prix sont restés stables. Que ce soit dans le neuf, comme souligné cette semaine, ou dans l’ancien. De plus, dans ce dernier segment, en observant les diverses estimations issues de sources disparates (pas d’indice statistique fiable), il semble même que de nouvelles hausses apparaissent fin 2009.

Or, il y a bien une crise immobilière en Corse comme ailleurs. Les transactions restent en berne, le marché ayant perdu pour plus 200 millions d’euros de transactions entre mi-2008 et janvier 2009. De même, l’année 2009 a encore été une année de baisse pour le nombre de constructions de logement. De même, notre mesure de stress immobilier des ménages, après avoir légèrement baissé fin 2008 et début 2009, est désormais stable. Or, ce stress est près de 30 % plus élevé qu’en 2000. Alors, certes ces éléments ont mis un terme à la période de forte hausse de prix observée durant la décennie 2000, mais il n’y a pas eu de correction, à l’inverse de ce que l’on observe sur le Continent ou dans les autres régions Méditerranéennes.

Des éléments favorables à des hausses de prix puissants

C’est que le marché immobilier corse reste structurellement favorable aux hausses de prix, la demande dépassant l’offre disponible. Trois caractéristiques alimentent une demande élevée. En premier lieu, la dynamique démographique. La croissance de la population provient essentiellement de l’arrivée dans l’île d’une population à « haut pouvoir d’achat immobilier », à savoir les actifs entre 35 et 55 ans et les retraités. Ces derniers sont particulièrement favorisés sur le marché corse, car (en moyenne bien sûr) leur achat fait suite à la vente d’un bien sur le Continent. Or, le niveau de prix reste globalement inférieur dans l’île par rapport aux régions d’origines (70 % des retraités proviennent des régions PACA et Île-De-France). Ensuite, la demande extérieure pour des résidences secondaires rentre en concurrence frontale avec les résidents. Enfin, conséquence de ce qui précède, l’offre disponible pour l’achat est très réduite. Ainsi, les logements vacants ne représentent que 3,8 % du parc immobilier contre 6,3 % au niveau national. Il y a donc un déficit de construction qui n’arrive pas à se résorber.

La crise actuelle a servi de révélateur à la force des éléments précédents. Même un recul de près de 20 % des transactions en moins de deux années n’a pas réussi à enclencher de mouvement de baisse de prix.

Le manque d’offre, élément qui conduira à de nouvelles hausses de prix à court terme

Ceci à une conséquence lourde sur les perspectives à court et moyen terme. Sur le marché, le frémissement est visible du côté des transactions. Comme, il paraît très peu vraisemblable que la dynamique migratoire se soit inversée. De plus, l’évolution du crédit immobilier dans l’île (publication la semaine prochaine) montre que la demande interne continue de progresser vigoureusement. Pour la demande extérieure, c’est plus incertain.

Elément clef, la restriction de l‘offre (recul passé des mises en chantier et baisse des stocks pour les promoteurs) va perdurer dans un contexte de reprise des transactions. Par conséquent, il est probable que les prix dans l’île repartent doucement à la hausse dès 2010.

En lien avec ce que nous écrivions hier, ceci va accentuer le stress immobilier des ménages corses. Dans ce contexte, les grands perdants sont les jeunes actifs (salaires plus bas et pas de bénéfices liés à une revente). À l’opposé se trouve les plus âgés, plus particulièrement ceux ayant acheté dans les années 80 ou 90. Une situation qui participe donc à accentuer un peu plus les inégalités de patrimoine et de niveau de vie entre générations.

Reprise graduelle de l'activité

Concernant l’activité économique du secteur de la construction (donc les mises en chantier), actuellement la tendance est à la stabilisation de l’activité dans le logement et à la reprise pour les locaux.

Compte tenu de l’évolution que nous anticipons sur le marché, le retour des programmes de promotion immobilière ainsi que la pression liée à la demande de logements des particuliers devraient conduire à redynamiser le niveau de mises en chantier pour des logements. Même si la fin de diverses mesures de stimulation du secteur (notamment dispositif Scellier en baisse) va impacter la demande, la reprise devrait se matérialiser courant 2010.

Au final, après des années 2008 et 2009 difficiles du côté de la demande privée, 2010 devrait être une année de reprise de l’emploi et de la création de valeur ajoutée pour ce secteur économique phare de la Corse. Toutefois, ceci s’accompagnera de nouvelles tensions au niveau du pouvoir d’achat immobilier des ménages. De plus, le renforcement de l’importance économique de la construction représente un risque substantiel pour l’avenir, notamment une fois que la vague démographique liée aux arrivées de retraités se sera calmée (premiers effets d’ici à 5-10 ans).

Guillaume Guidoni
Vendredi 26 Février 2010


Economie française

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