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Analyse et conjoncture économique de la Corse

Les transactions immobilières toujours à la peine




Le marché n’a pas encore trouvé le fond, plus particulièrement pour le segment des biens anciens

Malgré des bons résultats pour les promoteurs, avec des prix stables et un net rebond des promesses de ventes, il ne semble pas que le marché immobilier, dans le neuf ou bien l’ancien, prenne le chemin du rebond. Les transactions en valeur (cumulées sur 12 mois) sont en recul pour le 16e mois consécutif et la chute s’est même aggravée, avec une baisse de -16,5 %, contre -14,5 % en octobre. Il s’agit du plus mauvais résultat depuis le début de la récession immobilière.


Les transactions immobilières toujours à la peine
On n’a enregistré dans l’ancien que 597 millions d’euros de transactions entre décembre 2008 et novembre 2009, soit le plus bas niveau d’activité depuis avril 2006. Sur un an, les transactions reculent de 17,3 % (là encore le pire résultat dans cette crise). Depuis le pic d’avril 2008, le marché a perdu près de 24 % d’activité en valeur. Dans le neuf, alors que la fin de l’été semblait envoyer des signaux assez positifs (chute qui freinait cf. graphique), l’arrivée de l’automne est cruel. Les transactions ont baissé de 14,4 % sur un an en novembre (idem que l’ancien, le pire résultat) et – si l’on excepte un seul mois de hausse – le marché se contracte depuis près de 23 mois. Ainsi, malgré des résultats un peu moins négatifs en variation, le recul par rapport au pic est aussi sévère que dans l’ancien (-22 % par rapport au pic).


Les transactions immobilières toujours à la peine
Au niveau départemental, l’ancien plonge dans le sud et le neuf dans le nord

Les transactions enregistrées en Haute-Corse et en Corse-du-Sud suivent des trajectoires assez différentes. Toutefois, la dégradation du marché touche tous les marchés et tous les territoires.

Ainsi, pour le neuf (graphique ci-contre), le sud s’en sort un peu mieux, avec un niveau de transactions qui ne baisse « que » de 13 % en novembre contre 16 % en Haute-Corse. Ainsi, on a compté (toujours en cumul 12 mois) 134 M€ d’activité en novembre en Corse-du-Sud, au plus bas depuis mi-2006. En revanche, le nord de l’île a vu son activité chuté à 95 M€, soit un retour à la situation de 2005 !

Les transactions immobilières toujours à la peine
Dans l’ancien, on retrouve exactement l’inverse, à savoir un marché nord, reculant certes (-11,5 % sur un an) mais bien moins qu’au sud (-21 %). Le marché du sud de l’île s’effondre de près d’un tiers dans l’ancien par rapport à son pic d’activité d’avril 2008.

Une situation plutôt compatible avec notre mesure du stress immobilier

En conclusion, Nous renverrons le lecteur intéressé sur notre indicateur de stress immobilier. On rappel ici les conclusions :
- coup d’arrêt à la nette baisse du stress que l’on observait depuis fin 2008 ;
- Depuis fin 2007 (pic du stress), les ménages n’ont récupéré qu’une surface supplémentaire de 4 m² pour un salaire moyen ;
- le stress ne devrait plus se réduire, à moins d’une baisse de prix ;
- Une baisse entre 20 et 25 % est nécessaire pour faire revenir la capacité d’achat à son niveau de début 2000.

Quelques remarques pour mieux comprendre

Les données sur les droits de mutations ici, reprennent les montants des transactions enregistrés par les services fiscaux. Il s’agit de données en valeur, qui ne permettent pas de connaître le nombre de transactions et le prix moyen auquel elles sont faites. On n’a que le produit des deux. Toutefois, ces données donnent la dynamique à l’œuvre sur le marché.

Du côté du neuf, on utilise l’assiette des droits d’hypothèques. Ces droits sont perçus à l’achat d’un bien neuf et uniquement lorsque le prêt effectué pour l’achat est garanti avec une hypothèque. Ceci ne couvre pas l’ensemble des transactions immobilières dans le neuf. En effet, une partie des prêts est cautionnée d’une autre façon (caution fonctionnaire, caution personnelle). Les droits d’hypothèques ont une évolution proche de celles des mises en chantier. Il faut juste garder à l’esprit qu’une partie des transactions (que l’on peut estimer inférieur à 20 %) est oubliée par cet indicateur.

Pour l’ancien, on utilise l’assiette « autres droits » reflétant les transactions de biens anciens.

Guillaume Guidoni
Mardi 15 Décembre 2009


Economie française

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