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Analyse et conjoncture économique de la Corse

Le stress immobilier en Corse




Le stress immobilier en Corse
Au 3e trimestre, le niveau de stress immobilier est resté quasiment inchangé

Notre indicateur maison d’accessibilité au logement indique que les ménages corses n’ont pas vu leur « stress immobilier » (leur capacité d’achat si vous préférez) diminuer au 3e trimestre de cette année. En fait, à la fois pour un prêt sur 15 ou 30 ans, l’indice s’est très légèrement redressé entre les mois de juillet et septembre. Ceci donne un coup d’arrêt à la nette baisse du stress que l’on observait depuis fin 2008.

Globalement, le stress immobilier est 29 % plus élevé au 3e trimestre de 2009 par rapport à 2000. Le pic a été atteint au 3e trimestre 2007. Depuis ce sommet, le stress a connu une tendance à la baisse (-14 % à la fois sur 15 et 30 ans). A noter que le stress pour un prêt à 30 ans a mit plus de temps à monter que pour un prêt à 15 ans (cause : taux d’intérêt), ce qui a naturellement conduit – en Corse comme ailleurs – les acheteurs à favoriser ces dernières années les prêts longs.

Concernant les capacités d’achat dans le neuf, un salaire moyen permettait d’acheter (prêt sur 30 ans et apport de 10 %) 34,3 m² au 3e trimestre de cette année, contre 45,6 m² début 2000. Pour un SMIC, la capacité d’achat tombe à 25,3 m² (30,1 m² début 2000). Depuis fin 2007 (pic du stress comme précisé plus haut), les ménages n’ont récupéré qu’une surface supplémentaire de 4 m² pour un salaire moyen.

Le stress immobilier en Corse
La baisse des taux est compensée par la décélération des salaires

La fin de la baisse du stress est liée à trois phénomènes. Premièrement, les prix stagnent dans le neuf en Corse. Il n’y a donc pas eu de supplément d’oxygène apporté par une baisse des prix, contrairement à ce que l’on observe sur le Continent. Deuxièmement, les salaires sont en train de subir un sérieux coup de frein. Ainsi, le salaire moyen en Corse ne progresse que de 1,3 % sur un an au 3e trimestre contre 3,4 % un an plus tôt (+1,3 % contre +3,7 % pour le SMIC). Enfin, les taux d’intérêt après avoir fortement chuté au premier semestre ont désormais atteint un plancher. Ces trois éléments jouent défavorablement sur la capacité à s’endetter, donc sur la baisse du stress.

Il nous paraît que désormais, le stress ne devrait plus se réduire, à moins d’une baisse de prix. En effet, du côté des salaires il n’y a peu de chance que la tendance actuelle n’inverse (faible inflation, donc faible hausse du SMIC, et remonté du chômage). De plus, les taux d’intérêt sont au plus bas actuellement et ne pourront que remonter à l’avenir (sauf déflation en zone euro, mais alors ceci implique des baisses de salaires…). Ainsi, le seul ressort pour faire baisser le stress proviendrait d’une baisse des prix.

Une baisse entre 20 et 25 % est nécessaire pour faire revenir la capacité d’achat à son niveau de début 2000

Ceci pose la question de savoir combien de baisse il faudrait à l’avenir pour faire redescendre le stress à ce qu’il était en 2000. Suivant diverses hypothèses sur les trajectoires de salaire et de taux d’intérêt, il nous paraît vraisemblable que le stress ne pourra être réduit que par une baisse entre 20 et 25 % des prix de l’immobilier neuf (soit un mètre carré qui passerait d’environ 3000 euros à 2300 euros).


Guillaume Guidoni
Jeudi 10 Décembre 2009


Economie française

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