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Analyse et conjoncture économique de la Corse

Les marchés immobiliers divergent entre Nord et Sud de l’île




Les marchés immobiliers divergent entre Nord et Sud de l’île
Pour l’ensemble de la Corse, le recul des transactions continue en octobre

La tendance qui s’est installée depuis maintenant le milieu de l’année 2008, à savoir un recul lent en quasi continu des transactions immobilières à la fois pour le neuf et l’ancien est inchangé en Corse. Au mois d’octobre, les transactions en valeur (cumulées sur 12 mois) sont en baisse de 14,5 % au total, avec -16,1 % pour l’ancien et -10,1 % pour le neuf. Au total, le marché est en recul pour le 15e mois consécutif et a perdu depuis le pic d’avril 2008 21,3 %, soit tout de même 230 millions d’euros en moins.

Dans le neuf, alors qu’on avait observé un ralentissement de la baisse durant l’été, le mouvement s’est inversé depuis septembre, la chute passant de -7,6 % en août à -10,1 % en octobre. Dans l’ancien, on conserve globalement le même rythme de baisse (cf. graphique). Globalement, le marché est revenu au niveau de transactions qui était le sien en 2006. Les observations portées par rapport au marché national en septembre restent inchangées. La crise immobilière est donc bien réelle dans l’île sans atteindre la gravité observée dans d’autres régions françaises.

Les marchés immobiliers divergent entre Nord et Sud de l’île
Les marchés évoluent en sens contraire au nord et au sud de l’île

Que ce soit pour les marchés de l’ancien ou du neuf, on observe que les transactions enregistrées en Haute-Corse et en Corse-du-Sud vont dans des sens contraires.

Ainsi, pour le neuf (graphique ci-contre), les transactions dans le sud ont touché un point bas en avril dernier avec 130,6 M€ (cumul 12 mois) mais sont depuis sur une tendance très légèrement haussière, atteignant 140,5 M€ en octobre. Dans le même temps, les ventes sont passées de 117,8 à 100,4 M€ dans le nord. On note au passage que le marché sud est plus gros que le nord, ce qui est en contradiction à la fois avec la taille de la population ou avec le PIB. Ceci reflète une demande plus forte de résidences secondaires en Corse-du-Sud par rapport à la Haute-Corse.

Les marchés immobiliers divergent entre Nord et Sud de l’île
Dans l’ancien, on retrouve exactement l’inverse, à savoir un marché nord, reculant certes (-11,6 % sur un an) mais bien moins qu’au sud (-18,9 %). Cette dichotomie perdure depuis le début de l’année 2009 (cf. graphique ci-contre). A noter là encore, que le marché sud est plus gros (357,3 M€ en octobre contre 251,0 M€)

En conclusion

Les remarques qui avaient été faites le mois dernier restent globalement valables. Le marché devrait rester orienté à la baisse pour les transactions, ce qui ne veut pas dire que les prix vont suivre rapidement. Pour nous, cette baisse de la demande, position favorable à l’acheteur, favorisera la matérialisation des baisses de prix. Mais, il est impossible de préciser dans quelle ampleur et à quelle vitesse.

Quelques remarques pour mieux comprendre

Les données sur les droits de mutations ici, reprennent les montants des transactions enregistrées par les services fiscaux. Il s’agit de données en valeur, qui ne permettent pas de connaître le nombre de transactions et le prix moyen auquel elles sont faites. On n’a que le produit des deux. Toutefois, ces données donnent la dynamique à l’œuvre sur le marché.

Du côté du neuf, on utilise l’assiette des droits d’hypothèques. Ces droits sont perçus à l’achat d’un bien neuf et uniquement lorsque le prêt effectué pour l’achat est garanti avec une hypothèque. Ceci ne couvre pas l’ensemble des transactions immobilières dans le neuf. En effet, une partie des prêts est cautionnée d’une autre façon (caution fonctionnaire, caution personnelle). Les droits d’hypothèques ont une évolution proche de celles des mises en chantiers. Il faut juste garder à l’esprit qu’une partie des transactions (que l’on peut estimer inférieur à 20 %) est oubliée par cet indicateur.

Pour l’ancien, on utilise l’assiette « autres droits » reflétant les transactions de biens anciens.

Guillaume Guidoni
Mardi 10 Novembre 2009


Economie française

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