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Analyse et conjoncture économique de la Corse

Les transactions immobilières peinent à se stabiliser




Les transactions immobilières peinent à se stabiliser
Le marché n’a pas encore trouvé le fond, plus particulièrement pour le segment des biens anciens

Malgré des prix globalement stables et le recul des taux d’intérêts depuis le début de l’année, le marché immobilier n’arrive pas à trouver le fond. En effet, les transactions immobilières continuent de reculer. Les transactions en valeur (cumulées sur 12 mois) sont en baisse de 16 % dans l’ancien en septembre et de 7 % dans le neuf. Au total, le marché est en recul pour le 14e mois consécutif (-13,8 % sur un an en septembre neuf+ancien).

Les transactions immobilières peinent à se stabiliser
On n’a enregistré dans l’ancien que 613,8 millions d’euros de transactions entre octobre 2008 et septembre 2009, soit le plus bas niveau d’activité depuis 2006. La baisse a été rapide (cf. graphique ci contre) et depuis le pic d’avril 2008, les transactions ont reculé de 22 %. Près du quart du marché immobilier a disparu ! Dans le neuf, la part d’activité est à peine moins prononcée (-17 %).

Le marché corse est dans une crise moins profonde qu’au niveau national

Par rapport aux autres régions françaises, le marché corse est moins en difficulté. Ainsi, certaines régions continuent de s’enfoncer en territoire négatif. Pour l’habitat ancien, le recul atteint en septembre 28,8 % sur un an niveau national et même -32 % pour la région PACA, les autres régions se situant entre -25 et -30 %. Idem pour le neuf, avec -28,7 % au niveau national, voire -39 % ! en Lorraine.

Ainsi, comparativement, la crise immobilière bien réelle dans l’île n’atteint pas la gravité observée dans d’autres régions françaises. Toutefois, il ne faut pas en sous-estimer l’impact sur l’activité économique de l’île, via la baisse des constructions de logements (-16,8 % sur un an pour les mises en chantier en août 2009 ; cumul 12 mois).

Le bas niveau de transactions peut-il durer ?

En conclusion, si le rythme de baisse est plus ralenti qu’avant (cf. premier graphique), il reste important. Selon nous cette situation est amenée à perdurer, au moins jusque mi-2010.

Cette position est motivée par plusieurs éléments :
- l’atténuation des mesures d’aides fiscales (notamment le durcissement des conditions d’accès au dispositif Scellier) et la fin de la baisse des taux d’intérêts ;
- un environnement économique toujours dégradé pour les acheteurs locaux, avec un coup de frein sur les salaires et sur l’emploi ;
- Des prix trop élevés sur le marché, notamment pour les résidents (cf. étude sur le stress immobilier des ménages corses en PDF téléchargeable) ;
- Du côté des acheteurs extérieurs, l’attentisme conjugué à la concurrence d’autres régions touchées par la crise immobilière, voire d’autres pays (Espagne), fera baisser la demande pour les résidences secondaires.

Côté prix, cette baisse de la demande, position favorable à l’acheteur, favorisera la matérialisation des baisses de prix. Mais, sur ce point, il convient de rester modeste et d’admettre que la mauvaise couverture statistique du marché local ne permet pas d’être catégorique.

Quelques remarques pour mieux comprendre

Les données sur les droits de mutations ici, reprennent les montants des transactions enregistrées par les services fiscaux. Il s’agit de données en valeur, qui ne permettent pas de connaître le nombre de transactions et le prix moyen auquel elles sont faites. On n’a que le produit des deux. Toutefois, ces données donnent la dynamique à l’œuvre sur le marché.

Du côté du neuf, on utilise l’assiette des droits d’hypothèques. Ces droits sont perçus à l’achat d’un bien neuf et uniquement lorsque le prêt effectué pour l’achat est garanti avec une hypothèque. Ceci ne couvre pas l’ensemble des transactions immobilières dans le neuf. En effet, une partie des prêts est cautionnée d’une autre façon (caution fonctionnaire, caution personnelle). Les droits d’hypothèques ont une évolution proche de celles des mises en chantiers. Il faut juste garder à l’esprit qu’une partie des transactions (que l’on peut estimer inférieur à 20 %) est oubliée par cet indicateur.

Pour l’ancien, on utilise l’assiette « autres droits » reflétant les transactions de biens anciens.

Guillaume Guidoni
Mardi 20 Octobre 2009


Economie française

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