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Analyse et conjoncture économique de la Corse

Le marché immobilier début 2010


Article publié au mois de mars 2010 dans le magazine Corsica.



Le marché immobilier début 2010
Les prix de l’immobilier n’ont pas baissé en Corse. Que ce soit dans le neuf (cf. graphique) ou dans l’ancien, l’île n’a pas suivi les autres régions françaises. Par exemple, les prix dans l’ancien ont reculé de 7,3 % sur un an au 3e trimestre 2009 en région PACA et de 7,6 % en région Île-de-France. En revanche, en Corse les prix sont restés stables.

Il y a bien une crise immobilière en Corse comme ailleurs. Les transactions restent en bernes, le marché ayant perdu pour millions d’euros transactions entre avril 2007 et janvier 2009. De même, l’année 2009 a encore été une année de baisse pour le nombre de construction de logement. De même, l’indicateur corse-economie.eu servant à mesurer le stress immobilier des ménages (synthèse de l’évolution des prix, du salaire moyen, des taux d’intérêt et de la durée moyenne des prêts), après avoir légèrement baissé fin 2008 et début 2009, est désormais stables. Or, ce stress est près de 30 % plus élevé qu’en 2000. Alors, certes ces éléments ont mis un terme à la période de forte hausse de prix observée durant la décennie 2000, mais il n’y a pas eu de correction sur les prix, à l’inverse de ce que l’on observe sur le Continent ou dans les autres régions Méditerranéennes.

C’est que le marché immobilier corse reste structurellement favorable aux hausses de prix, la demande dépassant l’offre disponible. Trois caractéristiques alimentent une demande élevée. En premier lieu, la dynamique démographique. La croissance de la population provient essentiellement de l’arrivée dans l’île d’une population à « haut pouvoir d’achat immobilier », à savoir les actifs entre 35 et 55 ans et les retraités. Ces derniers sont particulièrement favorisés sur le marché corse, car leur achat fait généralement suite à la vente d’un bien sur le Continent. Or, le niveau de prix reste globalement inférieur dans l’île par rapport aux régions d’origine (70 % des retraités proviennent des régions PACA et Île-De-France). Ensuite, la demande extérieure pour des résidences secondaires rentre en concurrence frontale avec les résidents. Enfin, conséquence de ce qui précède, l’offre disponible pour l’achat est très réduite. Ainsi, les logements vacants ne représentent que 3,8 % du parc immobilier contre 6,3 % au niveau national. Il y a donc un déficit de construction qui n’arrive pas à se résorber.

La crise actuelle a servi de révélateur à la force des éléments précédents. Même un recul de près de 25 % des transactions en moins de deux années n’a pas réussi enclencher de mouvement de baisse. Par conséquent, comme le marché immobilier va resté soumis aux pressions décrites ci-dessus à court et moyen terme, il est probable que les prix dans l’île repartent doucement à la hausse dès 2010.

Ceci ne va pas aider à soulager le stress des ménages. En effet, du côté des salaires la tendance est à la modération et les taux d’intérêt, actuellement au plus bas, ne pourront que remonter à l’avenir (sauf déflation en zone euro, mais alors ceci implique des baisses de salaires…). La capacité d’endettement ayant des limites, les ménages seront donc encore plus contraints à l’avenir. En fait, pour faire revenir le stress des ménages corses à ce qu’il était en 2000, en suivant diverses hypothèses sur les trajectoires de salaires et de taux d’intérêt, les prix de l’immobilier devrait baisser de 20 à 25 %. Soit un mètre carré dans le neuf qui passerait d’environ 3000 euros à 2300 euros. Encore une fois, la crise actuelle montre bien que ceci paraît impossible dans l’île.

Dans ce contexte, les grands perdants sont les jeunes actifs (salaires plus bas et pas de bénéfices liés à une revente). À l’opposé se trouve les plus âgés, plus particulièrement ceux ayant acheté dans les années 80 ou 90. Une situation qui participe donc à accentuer un peu plus les inégalités de patrimoine et de niveau de vie entre génération.

Article publié au mois de mars 2010 dans le magazine Corsica.

Guillaume Guidoni
Mercredi 23 Novembre 2011


Economie française

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