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Analyse et conjoncture économique de la Corse

Les résidences secondaires majoritaires dans l’extrême sud et en Balagne




Les résidences secondaires majoritaires dans l’extrême sud et en Balagne
Les résidences secondaires font plus de 50 % du total dans les agglomérations de Calvi et Porto-Vecchio

En lien avec l’article d’hier, nous abordons ici la question de la place des résidences secondaires au niveau des zones d’emplois en Corse (cf. graphique). Il ressort que la place des résidences secondaires est très variable suivant les territoires. D’un côté, en Balagne et du côté de Porto-Vecchio, les résidences secondaires sont majoritaires, avec respectivement 53% et 56 % du parc de logement. De l’autre, les deux pôles urbains majeures de l’île se rapprochent plus des moyennes nationales, avec « seulement » 28 % de résidences secondaires pour Ajaccio et 23 % pour Bastia.

Les constatations concernant l’évolution sur le long terme sont identiques à celles dressées précédemment. Le poids des résidences secondaires a très rapidement décollé à partir des années 60. En revanche, depuis 20 ans, il s’est stabilisé, sauf pour l’extrême sud où l’on constate que le mouvement continue. En effet, dans cette région, entre 1990 et 2006 les résidences secondaires se sont développées près de 2 fois plus vite que les résidences principales.

Les résidences secondaires majoritaires dans l’extrême sud et en Balagne
Les maisons attirent les résidences secondaires

Concernant les deux principaux marchés du logement, d’une part les maisons et d’autre part les appartements, les situations sont assez différentes. En effet, la part de résidences secondaires dans le parc de maison est élevée de partout (cf. graphique). En revanche, pour les appartements, les régions de Bastia, d’Ajaccio et, dans une moindre mesure, de Corte ont des parcs très proches des moyennes nationales, avec une part prépondérante des résidents. A noter que la Balagne se distingue dans ce panorama, avec des résidences secondaires majoritaires dans le parc d’appartements.


Les résidences secondaires majoritaires dans l’extrême sud et en Balagne
Les taux de vacances sont trop bas presque partout

La pression exercée à la fois par la hausse de la population résidente et l’attrait des résidences secondaires mettent sous forte tension le marché immobilier dans toutes les régions de Corse. Ceci est illustré par des taux de vacances très bas sur les marchés. Le plus touché est – logiquement – le marché des maisons. Vers Porto-Vecchio, le taux de vacances est de seulement 1,4 % en 2006. Mais, la situation est à peine moins dégradée pour les appartements. Au final, la zone d’emploi de Corte est la moins tendue.

Une situation ambiguë pour le développement économique

Ces niveaux très bas de vacances sont la résultante d’une forte demande pour l’accès au logement. Le parc est sollicité au maximum pour répondre à cette demande. Ceci présente deux types d’impact pour l’économie corse.

Premièrement, il n’y a pas assez de logements actuellement. Le marché est en surchauffe et les marges de manœuvres très basses pour un ménage résident souhaitant accéder au logement. Il faut donc construire, ce qui va continuer à alimenter l’activité dans la construction à moyen terme. Ainsi, la crise actuelle n’est pas amenée à durer. Toutefois, ceci ne veut pas dire que les prix immobiliers vont suivre le mouvement et repartir à la hausse. Vouloir accéder au logement ne veut pas dire pouvoir payer un prix élevé pour cela.

Deuxièmement, le marché immobilier en Corse est très peu « fluide ». Les taux de vacances étant très bas, il est difficile d’accéder à un logement (location ou achat) que ce soit pour s’installer ou s’agrandir. Or, la facilité d’accès et le coût du logement est un critère d’attractivité important pour une zone d’emploi. L’île est donc pénalisée pour attirer de la main d’œuvre extérieure. De plus, elle souffre aussi d’un manque de mobilité entre zone d’emplois qui nuit à la bonne répartition des emplois et compétences sur le territoire. De ce point de vue, l’activité touristique peut évincer les autres activités économiques, en diminuant la possibilité d’attirer de la ressource humaine.

Guillaume Guidoni
Mardi 13 Octobre 2009


Economie française

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