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Analyse et conjoncture économique de la Corse

Le marché immobilier se cherche encore




Le marché immobilier se cherche encore
Les transactions toujours en baisse dans le neuf et l’ancien

Les transactions immobilières restent en net repli en Corse mais la chute s’adoucit. Dans l’ancien, les transactions en valeur (cumulées sur 12 mois) reculent de 17,2 % en août, contre -17,4 % en juillet. En août 2008, les transactions étaient en hausse de 1,8 %. Après une tendance à la baisse marquée entre mi-2008 et mi-2009, le marché semble donc se calmer (cf. graphique). Dans le neuf, cette tendance est plus marquée. Les transactions ne baissent plus que de 8 % août, contre 10,6 % en juillet. On est désormais loin du point bas atteint en mars dernier, à -14,2 %.

Par rapport aux autres régions françaises, le marché résiste mieux en Corse. Dans l’ancien, les transactions reculent de 27,9 % au niveau national, avec même -31,1 % pour la région PACA. Dans le neuf, la différence est plus nette, le recul étant de 26,7 % au niveau national, la Lorraine détenant le record avec -37,8 %.

Au niveau des départements, on remarque que la Haute-Corse se comporte nettement mieux dans le secteur de l’ancien que la Corse-du-Sud. En effet, la baisse n’y est que de 6,5 % sur un an en août, contre -23,6 %. Dans le neuf, on ne retrouve pas cet écart, les baisses étant proches, -7,6 % et -8,5 % respectivement pour la Haute-Corse et la Corse-du-Sud. Toutefois, on remarque que la Haute-Corse souffre d’une baisse des transactions dans le neuf depuis 21 mois, alors que la Corse-du-Sud n’est passée dans le rouge que depuis 10 mois. Ainsi, on a bien deux marchés aux évolutions assez différentes, le sud profitant d’une meilleure résistance du neuf et inversement dans l’ancien.

Le marché immobilier se cherche encore
En perspective

L’accalmie à l’œuvre sur le marché immobilier est encore fragile. Le seul élément ayant redonné des marges de manœuvre aux acheteurs est la baisse des taux d’intérêt. Or, comme nous l’illustrerons prochainement dans notre première étude, cela n’a pas suffit à alléger le stress immobilier qu’ont accumulé les ménages corses ces dernières années. Le coup de frein sur les salaires et l’emploi va perdurer et le contexte reste encore dégradé du côté des banques. Par conséquent, les transactions resteront en recul jusque fin 2009, plus nettement dans l’ancien. Dans le neuf, l’amélioration actuelle est en partie due aux mesures de soutien (prêt à taux 0 %, mesure scellier …). Il s’agit de coup de pouce temporaire. Or, il est prévu qu’en 2010 le doublement du prêt à taux 0 % soit supprimé. La perte de cet avantage pourrait fragiliser ce marché.

Côté prix, des indications diverses (pas de mesures de prix fiables pour l’ancien) laissent penser que ces derniers se sont stabilisés depuis début 2008, sans baisse. Pour diverses raisons déjà exposées (cf. interview Alta Frequenza) cette situation ne paraît pas soutenable.

Quelques remarques pour mieux comprendre

Les données présentées ici reprennent les montants des transactions enregistrées par les services fiscaux. Il s’agit de données en valeur, qui ne permettent pas de connaître le nombre de transactions et le prix moyen auquel elles sont faites. On n’a que le produit des deux. Toutefois, ces données illustre la dynamique à l’œuvre sur le marché.

Du côté du neuf, on utilise l’assiette des droits d’hypothèques. Ces droits sont perçus à l’achat d’un bien neuf et uniquement lorsque le prêt effectué pour l’achat est garanti avec une hypothèque. Ceci ne couvre pas l’ensemble des transactions immobilières dans le neuf. En effet, une partie des prêts est cautionnée d’une autre façon (caution fonctionnaire, caution personnelle). Les droits d’hypothèques ont une évolution proche de celles des mises en chantier. Il faut juste garder à l’esprit qu’une partie des transactions (que l’on peut estimer inférieur à 20 %) est oubliée par cet indicateur.

Pour l’ancien, on utilise l’assiette « autres droits » reflétant les transactions de biens anciens.

Guillaume Guidoni
Mercredi 16 Septembre 2009


Economie française

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