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Analyse et conjoncture économique de la Corse

Le marché immobilier en pleine déconfiture




Le marché immobilier en pleine déconfiture
Selon l’ADEF, le montant cumulé sur 12 mois des transactions immobilières (assiette) dans l’ancien continue à s’enfoncer dans le rouge. Cumulées sur 12 mois, elles plongent de 14,1 % en avril (-9,1 % en mars), à 675,5 millions d’euros. En une année, le marché de l’ancien a perdu pour 111,3 millions d’euros de transactions, soit près de 2 % du PIB.

D’un mois sur l’autre, il s’agit du 12e mois de recul consécutif février 2009 mis à part. De plus, la baisse mensuelle d’avril (-3,6 % par rapport à mars 2009) est la plus forte enregistrée depuis le début de la crise immobilière.

Du côté du neuf, l’habitude avait été prise de commenter les chiffres concernant les droits de mutations dits « à 0,6 % » pour juger de l’activité dans le neuf. Or, cet agrégat connaît depuis fin 2008 une évolution assez particulière, avec des fluctuations fortes. En fait, cette statistique compte en plus des transactions liées à des achats de biens neufs, des transactions liées à des mutations « à titre gratuit » (dites donations), soit en fait des opérations non marchandes. Normalement, la part non marchande représente 40 % du total.

Mais, il existe un autre indicateur pour le neuf, l’assiette des droits d’hypothèques. Ces droits sont perçus à l’achat d’un bien neuf et uniquement lorsque le prêt effectué pour l’achat est garanti avec une hypothèque. Ceci ne couvre pas l’ensemble des transactions immobilières dans le neuf. En effet, une partie des prêts est cautionnée d’une autre façon (caution fonctionnaire, caution personnelle).

Or, il s’avère que si l’on considère que les transactions dans le neuf sont corrélées avec la construction de logements (mises en chantier), ce qui ne paraît pas absurde, on s’aperçoit que les droits à 0,6 % ne suivent pas cette corrélation (contrairement à ce que l’on observe au niveau national). En revanche, les hypothèques oui.


Le marché immobilier en pleine déconfiture
Ainsi, on dispose de deux indicateurs de transactions pour le neuf :
- les droits à 0,6 %, dont le spectre dépasse celui du secteur marchand et ne permet de vérifier la corrélation avec les mises en chantier ;
- les droits d’hypothèques, dont le spectre est plus petit que celui des achats effectivement effectués dans le neuf, mais qui vérifie la corrélation avec les mises en chantier.

Ces éléments poussent à choisir les droits d’hypothèques comme indicateur de l’activité immobilière dans le neuf. Il faut juste garder à l’esprit qu’une partie des transactions (que l’on peut estimer inférieur à 20 %) est oubliée par cet indicateur. De toutes les façons, on retombe là sur le problème vieux comme les statistiques, qui est qu’une statistique n’est qu’une retranscription imparfaite de la réalité.


Le marché immobilier en pleine déconfiture
Tout ça pour dire que dans le neuf aussi, les transactions sont nettement en baisse. En cumulées sur 12 mois, elles reculent de 10,8 % en avril (-14,2 % en mars), à 261 millions d’euro. En une année, le marché du neuf a perdu pour 31,4 millions d’euros de transactions.

En revanche, d’un mois sur l’autre, l’évolution est plus brillante, avec une hausse de 5,6 % entre mars en avril (toujours en cumul sur 12 mois), avec 4 mois de forte baisse (-3,6 % en février, et - 1,5% en mars).

Le marché immobilier est donc dans une position très négative en Corse. Ceci est confirmé par les derniers chiffres de crédits immobiliers au niveau régional, en nette décélération (+11,3 % en mars 2009 contre +14,6 % en juin dernier).

Alors que tous les yeux sont fixés sur la saison estivale (légitimement certes), il ne faudra pas oublier pour autant que le secteur de la construction est confronté à une crise profonde, comparable à celle du début des années 90. Pour mémoire, entre 1990 et 1996, l’emploi dans le secteur de la construction avait reculé de 18 %. Si la même évolution était à venir, cela pourrait représenter plus de 1 600 emplois, soit plus de 1 % de l’emploi salarié.

Guillaume Guidoni
Mardi 19 Mai 2009


Economie française

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